8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，最低首付款比例和利率下限、存量房贷利率均迎来调整。
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简单来看，本轮商业性个人住房贷款政策调整，一方面是引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，减轻居民首付负担。另一方面是化解存量房贷利率与新发放房贷利率的利差问题，减轻居民债务负担，减少居民提前还贷行为。
受访专家认为，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，将有利于降低居民首付负担和成本、增强购房能力和意愿。与此同时，稳步下调个人存量房贷利率和新发放房贷利率，将直接减轻借款人的居民房贷支出，修复居民资产负债表，提振居民消费意愿，也将减少居民提前还贷行为，保证银行经营与信贷的稳定性。后续商业银行体净息差和利润或再度承压，除调降存款挂牌利率外，还应及时通过降准、结构性货币政策工具等方式支持银行合理管控负债成本。
31日晚间，农业银行、建设银行火速发布公告，将依法有序推进降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率工作。
统一全国房贷最低首付款比例
两部门在《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》中决定，统一全国房贷最低首付款比例，调整二套房贷利率下限。具体来看：
一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。
二是将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)加20个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。
通知规定，各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人指出，对现行差别化住房信贷政策调整优化，能够支持各地因城施策用好政策工具箱，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，更好满足刚性和改善性住房需求。
如期调降存量住房贷款利率
调降存量住房贷款利率的靴子正式落地。两部门在《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》中提出，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款，或协商变更合同约定的利率水平。
通知要求，新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率(LPR)上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。
协商变更后的贷款合同利率水平，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。在贷款市场报价利率(LPR)上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
按照通知规定，符合条件的存量首套住房贷款是指，2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。
本次存量房贷利率调整方案符合研究机构普遍预期，主要是通过支持商业银行与借款人自主协商变更合同约定或通过新发放贷款置换原来的存量贷款。受访专家认为，虽然下调存量房贷利率呼声已久，但由于不同地区不同个人的合同情况差异较大，统一调整存量房贷利率的实施难度较大，“因城施策”的存量房贷利率调整政策更具备可行性。
减轻居民月供负担与首付负担
人民银行、国家金融监督管理总局有关负责人指出，近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。同时，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，将更好满足刚性和改善性住房需求。
降低存量房贷利率，无疑将直接降低借款人的房贷利息支出，修复居民的负债端，提振居民消费意愿。对于商业银行，降低存量房贷利率亦可一定程度上减缓居民提前还贷情况。
对于本次存量房贷利率调整，广发证券宏观分析师钟林楠表示，主要是为了应对今年上半年居民集中提前还贷的行为，降低居民提前还贷意愿，保证银行经营与信贷的稳定性。
截至2023年6月末，我国个人住房贷款余额38.6万亿元。中信建投证券首席经济学家黄文涛分析称，根据6月末数据，存量房贷利率若降低10个基点，则对应减少约400亿利息支出。存量房贷利率调整与恢复和扩大消费“20条”措施将形成政策组合拳，对消费起到支持作用。
对于降低首付比例，仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟对记者说，将有利于降低居民首付负担和成本、增强购房能力和意愿，从需求端出发给楼市企稳复苏创造更为合宜的货币信贷环境。
靴子落地后，稳息差压力成关键
对于银行等金融机构，存量房贷利率调降对银行体系净息差和利润增速形成的拖累难以避免。
中信银行副行长谢志斌日前在2023年半年度业绩发布会上表示，中信银行目前按揭贷款规模约为9500亿元，其中存量利率高于新发生利率的贷款规模为6000亿，该部分按揭每降低10基点，将影响中信银行贷款收益约6亿元，影响净息差约0.8基点。
按照一些主流券商研究机构估算，按揭利率每调降10个基点，对全行业净息差影响大概是0.9至1个基点。而在调整存量房贷利率前，商业银行的净息差水平已处在历史低位。数据显示，截至6月末，商业银行净息差仅为1.74%。
为更好管控负债成本，证券时报·券商中国记者了解到，多家全国性商业银行将于9月1日起下调存款挂牌利率。同时，多家银行也在中期业绩发布会上透露，已经制定好存量房贷利率下调预案。
“接下来，货币当局还可采用降准等方式支持银行合理管控负债成本，或通过结构性货币政策工具向依法有序调整存量房贷利率的银行提供低成本资金，以增强金融持续支持实体经济的能力。”光大证券首席固收分析师张旭对记者说。
